Il Mercato immobiliare è passato da una lunga fase di recessione a una timida ripresa nel 2019 con una conferma del primo trimestre 2020 che aveva fatto ben sperare. L’arrivo dell’emergenza sanitaria ha subito evidenziato che anche in questo comparto una diversificazione degli asset disponibili è fondamentale per attenuare i contraccolpi dei cambiamenti di mercato, che, come abbiamo visto, possono essere anche molto repentini. L’acquisizione di immobili, soprattutto per investitori orientati al lungo periodo, deve valutare più fattori e non limitarsi alla semplice redditività: la location, le caratteristiche del costruito, la sostenibilità energetica, l’urbanizzazione circostante, la possibilità di conversione dell’immobile, l’accessibilità sono solo alcune tra le caratteristiche che possono rendere l’investimento più o meno interessante. Gli investimenti rivolti all’immobile commerciale di qualità hanno risentito delle criticità palesate dalla interruzione delle attività a seguito del lock down, mentre gli immobili residenziali, od occupati dal settore finanziario o dal food market non hanno presentato problematiche rilevanti. Bisognerà vedere nell’autunno se ci sarà ripresa e quanto questa sarà consistente, e comunque anche in questo caso oltre alla sopracitate caratteristiche del bene sarà fondamentale la qualità dell’inquilino. Non bisogna mai dimenticare che il conduttore fa parte dell’investimento immobiliare, un immobile affittato ad un tenant non patrimonializzato, non strutturato, o comunque semplicemente non al passo coi tempi ovviamente sarà il primo ad entrare in crisi quando il mercato naviga in acque agitate. La redditività lorda nel commerciale (che può variare da un 4% nelle piazze più prestigiose ad un 7% per quelle secondarie) viene velocemente erosa quando si hanno problematiche locatizie. E’ fondamentale quindi una due diligence adeguata, al pari dell’acquisizione, anche per il futuro conduttore. Fortunatamente le banche dati, oggi facilmente consultabili, permettono di formare un rating anche per l’inquilino e di conseguenza per l’investitore valutare meglio il suo rischio di investimento. Come in finanza vale il trade off tra rischio e rendimento, anche nell’immobiliare la minor redditività deve essere associata ad una maggior sicurezza dell’investimento, ma a differenza del mercato finanziario, non esiste un mercato primario efficiente, dove poter verificare le transazioni in modo trasparente. Anche nel nostro Paese si sono insediati player molto importanti che possono rendere il mercato molto volatile nelle valutazioni e nella appetibilità di alcune location. Da ultimo, l’investimento immobiliare, colpa anche delle imposizione fiscale a cui è sottoposto, (l’ IMU è una patrimoniale ricorrente), può essere un mordi e fuggi solo per l’investitore professionale. Per tutti gli altri è corretto prevedere nel peggiore dei casi la possibilità di un immobilizzo di denaro a medio lungo termine, con costi di gestione, manutenzione, ed oneri fiscali che possono anche azzerare il rendimento prospettato e, come nel caso degli ultimi 10 anni, addirittura diminuire il valore del capitale investito. Una volta riguardo agli immobili valeva la regola delle tre “L”: location – location – location, ora il successo dell’investimento dipende anche da una serie di figure professionali, quali il valutatore Immobiliare, l’avvocato, l’architetto, il commercialista, il consulente finanziario e il loro costo incide sull’investimento complessivo. Vi sembrano troppi o è troppo oneroso?
È Presidente e Amministratore delegato di Edilizia Spa, società di gestione, valorizzazione e sviluppo di immobili a destinazione d’uso commerciale e servizi annessi, con privilegio per i centri urbani e le sue posizioni migliori. È socio fondatore dello studio “ Taccini ingegneria srl “ e consigliere della associazione “Pregia“. Ha rivestito importanti ruoli all’interno del Rotary. E’ sempre alla ricerca di nuove attività in cui cimentarsi, spesso al di fuori della sua esperienza lavorativa e che soddisfino la sua curiosità. Sposato, 2 figli, vive a Genova.
